Как используя ИИС и ипотеку получить квартиру со скидкой 60%?

    By Trading as surfing
    In Статьи
    Ноя 14th, 2017
    1 Comment
    6021

    “Налоговая стратегия — это систематический план действий, направленных на постоянное снижение или полную отмену подоходного налога.” Роберт Кийосаки 

    По оценке Аналитического центра АИЖК, российский рынок ипотеки в сентябре текущего года продолжил свой рост. За 9 месяцев 2017 года выдано около 700 тысяч ипотечных на сумму 1,30 трлн. рублей. Только за сентябрь было выдано около 100 тыс. кредитов на 180 млрд рублей, что на 40% выше уровня прошлого года, а также на 20% выше уровня 2014 года. Предполагаем, что в условиях низкой инфляции, Банк России продолжит снижать ключевую ставку. Ставки по ипотеке уже к концу текущего года могут упасть до уровня ниже 10%, что в итоге будет подогревать интерес населения к новостройкам и вторичному жилью.   

    Ставки по ипотечным кредитам падают, однако, они достаточно высоки и не перекроют доход от сдачи в аренду квартиры. В таком случае покупка квартиры становится не привлекательной с точки зрения инвестирования и в основном решает только жилищный вопрос. В этой статье мы рассмотрим вариант покупки однокомнатной квартиры в регионах, стоимость покупки которой будет в три раза дешевле текущих цен. Такой вариант, будет интересен в основном семьям которые планируют обеспечить “стартовым” жильем своих детей. Для реализации идеи необходимо выполнить два условия и желание.

    Условия:

    • Наличие годового дохода, который облагается налогом НДФЛ в размере 960 тысяч рублей (400 тысяч на одного члена семьи и 560 тысяч на второго, это чистая з/плата за минусом налога НДФЛ, 41 000 рубля и 29 000 рубля в месяц соответственно). Выполнение данного условия необходимо для получения налоговых льгот.
    • Наличие капитала (сбережений) в размере 2 720 000 рублей, выполнение данного условия необходимо для открытия трех брокерских счетов, на два из которых распространяются налоговые льготы.

    В регионах средняя цена за один квадратный метр в среднем составляет 40 000 рублей, для примера возьмем площадь однокомнатной квартиры 40 кв. метров. Сумма покупки составит 1 600 000 рублей. Есть два варианта, в первом просто покупаем на часть капитала квартиру не используя ипотечный кредит, в таком случае капитал станет меньше на сумму покупки. Во втором варианте используем налоговую стратегию. Первым делом необходимо рассчитать во сколько нам обойдется кредит и стоимость метра. В интернете находим кредитный калькулятор, ставим ставку по ипотечному кредиту 10,50% годовых, срок кредита 10 лет и делаем расчеты. Первоначальный взнос составит 320 000 рублей.

    Аннуитентный платеж: 17 261,68 рубля

    Сумма процентов по кредиту: 792 021,52 рубля

    Стоимость метра составит: 2 072 021,52 + 320 000=2 392 021,52/40 метров= 59 800,54 рубля

    Ежегодный платеж по кредиту составит: 207 140.16 рубля

    Оформляем ипотечный кредит и используем налоговую стратегию, чтобы компенсировать ежегодный платеж по ипотечному кредиту. Для реализации налоговой стратегии потребуется открыть на каждого члена семьи Индивидуальный инвестиционный счет и разместить по 400 000 рублей на каждый. И один обычный брокерский счет, чтобы разместить остаток средств 1 600 000 рублей.

    Индивидуальный инвестиционный счет – это брокерский счет, который открывает брокер или управляющая компания. На нем ведется учет ваших средств, ценных бумаг и других активов. На ИИС распространяются налоговые льготы, что делает его весьма привлекательным для начинающих инвесторов.

    ГодСумма на обычном брокерском счетеСумма на счетах ИИСОбщая сумма налогового вычетаСумма годового платежа по ипотечному кредитуОстаток годового платежа по кредиту*
    11 600 000800 000104 000207 140103 140
    2800 0001 600 000104 000207 140103 140
    302 400 000104 000207 140103 140
    41 600 000800 000104 000207 140103 140
    5800 0001 600 000104 000207 140103 140
    602 400 000104 000207 140103 140
    71 600 000800 000104 000207 140103 140
    8800 0001 600 000104 000207 140103 140
    902 400 000104 000207 140103 140
    101 600 000800 000104 000207 140103 140

    * Сумма остатка по кредиту уменьшена на сумму налогового вычета по счетам ИИС

    Для реализации налоговой стратегии будем использовать первый тип инвестиционного вычета (А), по которому налогоплательщик сможет ежегодно получать налоговый вычет по налогу на доходы физических лиц в сумме денежных средств, внесенных в налоговом периоде на индивидуальный инвестиционный счет (подп.2 п.1 ст.219.1 НК РФ). Ежегодно необходимо перекидывать по 400 000 рублей с обычного счета на каждый Индивидуальный инвестиционный счет, чтобы воспользоваться налоговым вычетом. Срок действия ИИС считается с даты заключения договора. То есть, открыв инвестсчет 20 ноября 2017, закрыть без потери льгот можно не ранее 20 ноября 2020 года. По истечении трех календарных лет необходимо будет закрыть оба ИИС и вновь открыть, таким образом мы сможем использовать сумму капитала в размере 2 400 000 рублей дважды или более раз. Налоговый вычет по двум счетам ИИС при реализации такого подхода, перекроет все проценты по ипотечному кредиту: (52 000+52 000)*10 лет = 1 040 000 рубля.

    Цена квадратного метра составит:

    2 392 021.52 – 1 040 000= 1 352 021.52 / 40 кв. метров= 33 800,54 рубля

    Налоговая стратегия предполагает использовать и имущественный налоговый вычет, чтобы его получить, необходимо изучить изменения в ст. 220 Налогового кодекса. В нашем случае годовой доход позволяет воспользоваться этой льготой. Сумма имущественного вычета от покупки квартиры составит 208 000 рублей. Считаем, во сколько нам обойдется стоимость квадратного метра с учетом имущественного налогового вычета:

    1 352 021,52-208 000=1 144 021,52/40 кв. метров=28 600,54 рубля

    Используя только налоговую стратегию, стоимость кв. метра нам обходится на 42,80% дешевле. Приложив усилия, мы можем уменьшить стоимость метра практически до нуля. Сделать это просто, сдаем квартиру в аренду. Арендная плата, во-первых, покроет все расходы по содержанию недвижимости и во вторых, принесет дополнительный доход. На фоне низкого спроса на аренду, установим низкую плату, коммунальные платежи плюс 5000 рублей в месяц. Предполагаемый доход от сдачи квартиры в аренду составит:

    5 000* 12* 10= 600 000 рубля

    Стоимость метра составит: 1 144 021.52 – 600 000= 544 021.52/40 кв. метров=13 600,54 рубля

    В своих расчетах мы не учли инфляцию, товаров и услуг через 10 лет на сумму 2,40 млн. рублей мы купим меньше, поэтому перед нами стоит вторая основная задача-сохранить капитал. На трех брокерских счетах у нас достаточно средств, на каждом счете мы совершаем покупку, например, облигаций ОФЗ 26205 (купон постоянный, размер купона 37,90 рубля, длительность 182 дня, дата погашения 14.04.2021 года) с годовой текущей доходностью 7,50%. Пример расчетов по счетам ИИС и обычному счету по годам, ниже в таблице. Предполагая, что в условиях низкой инфляции, Банк России продолжит снижать ключевую ставку в год по 0,50%, каждый последующий год мы в расчетах использовали снижение годовой доходности облигаций от года к году на 0,50% до уровня 5,50%.

    Год Сумма на всех счетах ИИС+ обычныйКупонная ставкаПрогноз дохода*
     1 2 400 000 7,50 180 000
     2 2 400 000 7,00 168 000
     3 2 400 000 6,50 156 000
     4 2 400 000 6,00 144 000
     5 2 400 000 5,50 132 000
     6 2 400 000 5,50 132 000
     72 400 000 5,50 132 000
     8 2 400 000 5,50 132 000
     9 2 400 000 5,50 132 000
    102 400 0005,50 132 000
    ИТОГО, прогноз дохода от облигаций1 440 000
    ВСЕГО3 840 000

    * Все расчеты сделаны без учета реинвестирования и учета расходов на ведение брокерского счета.

    Подводя итог, необходимо отметить, что делая не сложные расчеты, мы видим эффективность использования налоговой стратегии. В этой статье мы привели только один пример ее использования, на самом деле таких примеров значительно больше. Важным условием в ее применении является наличие капитала, время и наличие годового дохода, который облагается налогом НДФЛ.

    Данная информация не является указанием к действиям, мы призываем Вас самостоятельно принимать инвестиционные решения. Редакция не несет ответственности за любые прямые или косвенные убытки от использования материалов.

    • Иван Ш

      Добрый день! несколько вопросов…Какой смысл от кредитования? Почему бы не купить квартиру на имеющуюся сумму, получить налоговый вычет, сдать квартиру, все полученные вычеты и прибыль от аренды складывать на ИИС плюс дополнительно откладывать ежемесячно небольшую заработанную сумму.

    • Аналитика

    • Подпишись на новости!